개인회생이 바뀌면서 이제 이사 안 가고 버티면 됩니다

0:28 개인회생을 하면 내 집은?

질문: '아는 만큼 보장받는다' 시즌을 안 한 지 좀 된 것 같은데요?

네. 사실 알아야 할 만큼은 제가 다 알려 드린 것 같아서 추가로 콘텐츠를 만들지 않았는데, 요새 상담 오시는 분들 중에 궁금해하는 부분이 있어서 오늘 한 번 더 준비해 봤습니다. 오늘은 개인회생을 하게 되면 내 집은 어떻게 되는가예요.

많은 사람들, 특히 가장인 30~40대, 50대 남성들은 집이 자기 명의이거나 부부가 반반 공동소유하고 있는 경우가 많습니다. 그런데 이 사람들이 개인회생에 들어간다고 해서 집이 없어져 버린다면, 본인뿐만 아니라 학교를 다니고 있는 자녀들의 생활에도 굉장한 어려움이 생기거든요. 그래서 많이들 물어보세요.

1:11 청산가치 이상 변제하면 유지가 원칙

기본적으로 말씀드릴 것은, 청산가치 이상으로 변제한다면 집은 유지할 수 있는 게 원칙이에요. 무슨 말이냐면, 내 집 시세가 3억 원이고 대출을 받아서 근저당권이 2억 5천만 원 설정돼 있다면 이 집의 청산가치는 5천만 원입니다. 다른 청산가치가 없고 이 사람이 3년 동안 5천만 원 이상 갚을 수 있다면 이 집은 유지하는 게 원칙인데요.

1:39 근저당권자는 별제권자

여기서 한 가지 문제가 발생하는 게, 근저당권이 있으면 문제가 돼요. 근저당권 자체가 없고 청산가치가 1억 원이다, 8천만 원이다 하면 그 이상 갚으면 유지하는 데 아무 문제가 없지만, 근저당권이 있으면 그 근저당권자는 별제권자로 개인회생 절차에 들어가게 되고요.

별제권은 말 그대로 따로 갚는다는 건데, 개인회생 절차와 상관없이 돈을 받아 낼 수 있어요. 어떻게 받아 내느냐. 근저당권을 실행해서 경매에 붙여서 경락대금으로부터 돈을 받아 갈 수 있는 거죠.

2:16 인가 후 경매로 집을 잃는 경우

질문: 굉장히 어려운 단어들의 향연이네요.

제가 다시 한번 쉽게 말씀드려 볼게요. 우리가 담보 설정이 됐다고 하죠. 은행에서 돈을 그냥 빌려주는 게 아니라 집을 담보로 해서 빌려주잖아요. 그런데 이 사람들은 개인회생 도중에도 이 집을 경매에 붙여서 돈을 찾아갈 수 있습니다.

그래서 어떤 문제가 발생하냐면, 개인회생을 하면 집을 지킬 수 있는 게 원칙인데 은행들이 인가결정 이후에 경매를 신청해서 자기 돈을 받아 가는 거예요. 돈을 받아 간다는 건 돈을 낸 사람이 있다는 거고, 경매에서 돈을 낸 사람이 이 집의 새로운 소유자가 되니까 기존에 살던 사람은 나가야겠죠. 결국 원칙은 집을 지킬 수 있지만 실제로는 집을 못 지키는 상황이 많이 발생하는 거예요. 그래서 많이들 걱정하세요.

2:59 미리 팔기도 어려운 상황

그래서 어떤 분들은 개인회생에 들어가기 전에 집을 팔아서, 그 매각 대금으로 보증금을 넣어 개인회생 동안 살 집을 마련하시기도 해요. 문제는 2025년 현재 기준으로 부동산 시장이 서울 일부 지역만 빼놓고는 다 침체돼 있어요. 그래서 지방에서 집을 내놔도 매매가 잘 안 됩니다. 엄청 싸게 내놓으면 나갈지도 모르겠지만 여러 가지 문제가 산적해 있어요.

3:24 곧바로 이사할 필요가 없는 이유

그러면 이 사람들은 개인회생을 시작하면 이사를 갈 수밖에 없는 거냐. 실질적으로 보면 그럴 필요가 없습니다. 왜냐하면 채권자들이 담보권을 실행해서 경매에 붙일 수 있는 시기는 인가결정 이후예요. 인가결정은 지금 법원 절차가 굉장히 느려져서 8개월에서 10개월이 걸립니다. 일부 지방은 12개월이 걸리는 경우도 있고요.

그때 경매를 붙이는데, 큰 변화가 없다면 경매에서 아파트가 잘 팔리지도 않아요. 지금 시장이 다 안 좋으니 아파트가 팔릴 일이 없고, 빌라는 더 안 팔리고요. 그래서 경매가 유찰되고 또 유찰되면서 시간을 벌 기회는 충분히 있습니다.

다만 그 과정이 길어지더라도 언젠가는 낙찰될 것이기 때문에 그때 가서는 법적으로 나가야 하는 게 맞겠죠. 그런 경우가 많지만, 일단 생각보다 많은 시간을 벌 수 있으니까 그 시간 동안 지내시면 되고요.

4:18 담보권자와 협의하기

또 한 가지는, 담보권자가 경매 신청을 해야 경매가 된다고 얘기했잖아요. 담보권자가 경매 신청을 안 하면 경매가 안 되고 내가 계속 살 수 있는 거예요. 그러면 담보권자와 협상하면 돼요. 은행이면 은행, 신협이면 신협, 저축은행이면 저축은행에 따로 연락하셔서, 내가 개인회생을 하는데 원리금은 다 갚을 생각입니다라고 얘기하면 많은 경우에 경매 신청을 하지 않겠다고 약속해 줍니다. 그 경우에는 원리금만 내면 살 수 있죠.

질문: 그러면 어쨌든 내가 해야 될 절차들이 좀 생기는 거네요.

네, 해야 할 절차들이 생기고, 특히 이런 부분도 유의하셔야 돼요. 까먹으면 안 되는 게, 원리금으로 내는 금액도 추가 생계비로 요청할 수 있어요. 그것 역시 주거비잖아요. 내가 구매한 집의 매매 대금에 대한 이자이기 때문에 월세와 유사한 성격으로 봅니다. 그런 추가 생계비도 신청하면서 진행해야겠죠.

5:08 재산이 있으면 변수가 많다

질문: 그 얘기만 들어도 신경 써야 할 부분이 많겠네요.

네, 맞아요. 이렇게 재산이 있으면 저는 항상 쉽지 않다고 표현하는데, 뚜껑을 열어 보기 전에는 모릅니다. 스포츠 경기도 실제로 두 팀이 경기해 보지 않으면 어떤 경기가 펼쳐질지 예측할 수 없잖아요. 틀은 잡혀 있지만요.

개인회생에서도 이런 재산 문제가 얽혀 있으면 실제로 진행해 보고 어떤 회생위원을 만나고 어떤 판사님을 만나느냐, 그리고 어떤 대출 기관이냐에 따라서까지 많은 변수가 있기 때문에 신경 써야 할 부분이 좀 많습니다.